不動産売却シミュレーションで手取り額と費用を確認した実例

これまで不動産売却についてご相談いただいた事例について一部を掲載しております。

今回は、長崎市内の不動産の売却についてご相談いただいたE様の事例です。
売却価格だけをお伝えするのではなく、成約価格によって手取り額がどの程度変わるのかを事前に確認できるよう、実際に「売主様手取額計算書」を作成し、不動産売却シミュレーションを行いました。

※本事例は、個人が特定されない形で要点のみ記載しております。

本事例のポイント

• 「いくらで売れるか」だけでなく「いくら残るか」を事前に確認
  不動産売却では、売却価格がそのまま手取り額になるわけではありません。仲介手数料や印紙代、家財処分費、登記関係費用などが必要になる場合があります。
• 3つの売却価格で「売主様手取額計算書」を作成
  800万円・620万円・520万円の3パターンについて、売却に必要になると見込まれた費用を差し引いて比較し、成約価格による手取り額の違いをご確認いただきました。
• 「今分かっている費用」と「今後確認が必要な費用」を分けて整理
  固定資産税等の清算金や抵当権抹消登記、住所変更登記、ローン残債の繰上返済手数料など、時点や物件により変動する費用は分けて整理し、税金については確認すべき事項をご案内しました。

ご相談の背景

不動産を売却するとき、「いくらで売れるのか」と同じくらい重要なのが、「売却したあと、実際にいくら手元に残るのか」です。

不動産売却では、売却価格がそのまま手取り額になるわけではありません。仲介手数料や契約書の印紙代、家財処分費、登記関係費用などが必要になる場合があります。住宅ローンが残っていれば残債の返済も必要ですし、売却によって利益が生じれば税金について確認しなければならない場合もあります。

そこでプラステートでは、必要に応じて査定時に不動産売却シミュレーションを行い、「いくらで売れるか」だけではなく「売ったあと、どのくらい残りそうか」まで確認できるようにしています。

課題

今回ご紹介するのは、長崎市内の不動産についてご相談いただいたE様のケースです。

E様の売却を進めるにあたり、売却価格だけを提示するのではなく、成約価格によって手取り額がどの程度変わるのかを事前に確認できるよう、実際に「売主様手取額計算書」を作成しました。

シミュレーションした売却価格は、次の3パターンです。
①売却価格800万円の場合
②売却価格620万円の場合
③売却価格520万円の場合

それぞれの価格について、売却に必要になると見込まれた費用を差し引いて比較しました。

実際に計上した売却費用

E様のケースでシミュレーションに計上した主な費用は、
・売買契約書の印紙代　5,000円
・仲介手数料　330,000円
・家財処分費用　331,100円
で、合計666,100円でした。

この条件で単純に売却価格から上記費用を差し引くと、概算の手取り額は次のようになります。

800万円で売却した場合
8,000,000円－666,100円＝約7,333,900円

620万円で売却した場合
6,200,000円－666,100円＝約5,533,900円

520万円で売却した場合
5,200,000円－666,100円＝約4,533,900円

このように3つの価格を並べてみることで、単に「800万円で売れそう」「620万円なら成約しそう」と聞くよりも、売却後のお金の流れを具体的にイメージしやすくなります。

※上記金額はE様の案件で作成した当時の概算です。すべての不動産売却で同じ費用が発生するものではありません。

差別化ポイント

シミュレーションには「まだ確定していない費用」もある

不動産売却シミュレーションでは、最初からすべての金額が確定しているとは限りません。

E様の計算書でも、固定資産税等の清算金については引渡日によって金額が変わるため、シミュレーション時点では確定額を計上していませんでした。

また、抵当権が設定されている場合の抵当権抹消登記、登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合に必要となる住所変更登記など、物件ごとの状況によって別途費用が発生する場合もあります。

住宅ローンが残っている場合には、ローン残債だけでなく、一括繰上返済に伴う手数料や決済日までの利息などについて金融機関への確認も必要です。

そのため、プラステートの不動産売却シミュレーションでは、「今分かっている費用」と「今後確認が必要な費用」を分けて整理することを大切にしています。

不動産売却では税金についても事前確認を

もう一つ忘れてはいけないのが、不動産売却後の税金です。
土地や建物を売却して譲渡所得が生じた場合には、所得税・住民税の対象となることがあります。

譲渡所得は一般的に、譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）を基本として計算されます。取得費が分からない場合には一定の方法により概算取得費を用いることができる場合もあります。また、居住用財産を売却した場合には、一定の要件を満たせば最高3,000万円の特別控除を利用できる制度があります。

ただし、税金は不動産の取得時期、取得価格、建物の減価償却、利用状況、売却条件などによって異なります。

そのためプラステートでは、税額を断定するのではなく、売却前に「税金について何を確認しておく必要があるのか」を整理し、具体的な税額計算、特例の適用可否、確定申告については税務署または税理士へ確認するようご案内しています。

「査定価格」ではなく「手取り額」で考える

不動産売却を検討するときは、不動産会社から提示された査定価格だけを比較しがちです。しかし、本当に重要なのは、

売却価格
－仲介手数料などの売却費用
－家財処分・測量・解体等の必要費用
－住宅ローン残債等
＝手元に残る金額

という視点です。さらに、必要に応じて税金について確認しておくことで、売却後に「思っていたよりお金が残らなかった」という事態を防ぎやすくなります。

結果

売却後に残る金額をイメージしたうえで売却を進行

E様にも、売却価格だけではなく、売却に必要となる費用や税金について確認すべき事項を事前に整理することで、売却後にどの程度の資金が残るのかをある程度イメージしたうえで売却を進めていただくことができました。

まとめ

プラステートでは、単に「この不動産はいくらです」と査定価格をお伝えするだけではなく、売却に必要となる費用を整理し、売却後の手取り額まで考えた不動産査定・売却提案を行っています。

また、プラステートは不動産会社と行政書士のWライセンスを有しているため、相続が関係する不動産売却についても、行政書士の業務範囲で必要書類や相続手続きを整理しながら進めることができます。

「売却するかどうか、まだ決めていない」「まずは売ったらいくら残るのか知りたい」という段階でも構いません。

長崎で不動産売却をご検討の方は、まず不動産売却シミュレーションで、査定価格だけではなく“売却後のお金”まで確認してから判断してみてはいかがでしょうか。

※本記事は実際の不動産売却事例をもとに、個人を特定できないよう一部内容を匿名化・調整した一般的な情報提供です。実際の売却費用や手取り額は物件・契約条件等によって異なります。税額の算定、取得費・譲渡費用の税務上の判断、税制上の特例の適用可否、確定申告等については税務署または税理士へ、登記手続については司法書士へ、法律判断・紛争対応については弁護士へご相談ください。

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プラステートでは、長崎県内（長崎市・諫早市・東長崎地区・大村市・長与･時津）で不動産を売却されたい方へ、物件の訪問査定・机上査定（簡易査定）をおこなっています。こちらでは簡易査定での売却価格（相場）と、弊社で買い取った場合の価格をご提示させていただいています。（※弊社での買取は少しでも早く確実に売りたいという場合に最適な方法です。）
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