高齢の母の相続不動産の整理・古家付き土地の売却を進めた実例

これまで相続が関係する不動産売却についてご相談いただいた事例について一部を掲載しております。

今回は、お父様の逝去後、高齢のお母様が一人暮らしとなったことをきっかけに、相続整理と不動産売却についてご相談いただいた事例をご紹介いたします。
相続人が複数いる状況の中、相続手続きと並行して、古家付き土地の売却や解体までを段取り立てて進めたケースです。

（個人が特定されない形で要点のみ記載しております）

今回のご相談内容

• 高齢のお母様の今後を見据えた不動産整理のご相談
  I様と長男様より、父の逝去後、高齢の母が一人になったことをきっかけに、保有していた土地と、母が居住している土地建物について売却相談。
• 最大の壁は「相続整理」と「時間リスク」
  相続手続が未了で名義が整理されていないこと。さらに相続人が多く（母・長男・二男・甥姪三名）、協議の段取りが必要。加えて、販売期間が長引くと高齢の母に認知症等のリスクがあり、意思確認や手続が難しくなる可能性があること。
• 相続整理と売却を同時進行
  相続関係の整理（相続人調査・遺産分割協議書作成支援）→相続登記（提携司法書士）で母名義へ整えたうえで、土地は「古家付きのまま買主を先に確保し、引渡しまでに解体して更地で引渡す」段取りで仲介成約。解体費は売主負担だが、売却代金から充当し手出しなしで実行。居住中の自宅は、施設入所後に仲介で売却予定。

ご相談の背景

課題

・相続手続が未了で、売却の前提が整っていない
・相続人が多く、協議の段取りが必要（母・長男・二男・甥姪三名）
・高齢による判断能力の変化リスク（販売が長期化するほど、手続の難易度が上がり得る）
・古家付き土地の出口設計（解体費・タイミング・買主条件の整理が必要）

当社の対応内容

1. 相続関係の整理を先に完了（約二か月）

売却をスムーズに進めるため、行政書士本村法務事務所として
・相続人調査
・遺産分割協議書の作成支援（当事者の意思内容の文書化）
を行いました。相続人が多い案件ほど「誰が・何を・いつまでに」を決めて進めないと止まりやすいため、最初に段取りを作ってから進行。結果として、相続関係の整理は約二か月で完了しました。
その後、相続登記は提携司法書士が担当し、母名義へ変更して売却の前提を整えました。

2. 古家付き土地は「買主先行→解体→更地引渡し」で仲介成約

土地には古家があったため、
・古家付きのまま買主を先に見つける
・引渡しまでに解体して更地で引渡す
という順番を提案しました。

解体を先にしてしまうと費用だけが先行しますが、買主を先に決めることで「出口が見えた状態」で動けました。
解体費は売主負担でしたが、買主決定→売却代金の受領見込みが立つ→そこから解体費を充当という流れを組めたため、追加の手出しなく進められました。
解体は工程を逆算し、引渡しの二週間前に完了。余裕を持って引渡し準備を整えました。

3.「仲介」を選んだ理由（判断軸）

高齢の親が当事者の場合、販売期間が長引くほど、意思確認や手続のハードルが上がる可能性があります。
価格とスピードのバランスを見て、今回は仲介で「期限内に確実に終える」設計を優先しました。
（必要に応じて買取も選択肢に入れつつ、今回は仲介で出口を早期に固める方針で進めました。）

差別化ポイント

「相続の整理」と「売却の出口設計」を同時に組み立てられる

相続後の不動産売却は、名義の整理ができていないだけで止まります。
さらに相続人が多い場合は協議が必要で、高齢の親が当事者なら「時間」を失うほどリスクが上がります。

本件では、相続関係の整理（約二か月）→名義変更→売却の段取りを一気に組み立て、古家付き土地は「買主先行→解体→更地引渡し」を引渡し二週間前完了まで逆算して実行。手出しの不安も抑えながら成約まで進めました。

居住中の土地建物は「施設入所後に仲介で売却」へ

居住中の土地建物については、施設入所後に仲介で売却予定です。
住み替え・施設入所が絡む売却は、入所時期、残置物、引渡し時期などの段取りが肝心です。
生活の移行に合わせて、無理のない手順で進めていきます。

結果

・相続人が多い案件（母・長男・二男・甥姪三名）でも、段取りを作り相続整理は約二か月で完了
・古家付き土地は仲介で「買主先行＋解体後の更地引渡し」で成約
・解体費は売主負担だが、売却代金から充当でき、手出しなく実行
・解体は引渡しの二週間前に完了し、引渡しも円滑
・自宅は施設入所後に仲介売却予定（準備中）

まとめ

相続後の不動産売却は、「名義」「時間」「段取り」で止まりやすい分野です。
特に高齢の親が当事者で、相続人が多いケースほど、早めに前提整理を終え、出口設計まで含めて逆算することが重要になります。

相続人が複数いる／古家付き／高齢の親が当事者──この三つが揃うと止まりやすいので、早めにご相談ください。状況を整理し、現実的な選択肢をご提案します。

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