離婚するときに、夫婦で購入した家と、残った住宅ローンをどう処理するか悩む方は多いのではないでしょうか。「財産分与で分割するのに購入した家を売却したい」「住宅ローンが財産分与の対象になるか知りたい」「住宅ローンがあるとすんなりと離婚できないのではないか」など、お悩みの方はぜひプラステートにおまかせください。

離婚時の財産分与について

より良い形で離婚するために、婚姻中夫婦が協力して築いた財産は、しっかりと財産分与で清算しましょう。財産分与は、離婚成立から2年で請求権が失われるため、早く請求手続きを進める必要があります。専業主婦の方で離婚を言い渡され、「生活費が足りず財産分与について考えている暇がない」と悩んでいる方は安心してください。離婚が成立するまでは、婚姻費用の請求といって、同居・別居にかかわらず、結婚生活を送るのに必要な生活費を請求することができます。焦らずに、離婚の財産分与の手続きを進めていきましょう。

婚姻費用は、配偶者に収入がない場合、分担する義務があります。そのため、話し合いで解決できないときは財産分与として請求するケースも少なくありません。また、離婚の原因を相手がつくり(有責配偶者)、慰謝料の取り決めがないときは、慰謝料的財産分与で請求できます。

財産分与の種類

財産分与には、清算的財産分与と扶養的財産分与の2種類があります。

・清算的財産分与
預貯金・不動産などの財産の名義が夫の場合も、妻の協力があって築いた財産とみなし、夫婦共有の財産として分けるというものです。専業主婦であっても共有財産を分け合えますが、それぞれにどのくらい貢献したかで割合が異なります。

・扶養的財産分与
離婚後に経済的に不安定になる場合に、片方が生活費を援助する名目で渡す財産のことです。扶養的財産分与は、請求する側の経済状況をみて割合が決められ、清算的財産分与とは別に請求することができます。仮に、夫婦共有の財産がなくても、小さな子どもがいて仕事に就くまでの生活費が必要になるケースでは、財産分与を請求できることもあるでしょう。

財産分与の対象範囲

財産分与の対象となる夫婦共有の財産には、現金・預貯金・投資信託・不動産・有価証券・自家用車・家財道具などが含まれます。夫婦どちらか一方の名義でも、共有財産としてみなされる財産があるので、しっかりと押さえておきましょう。さらに、退職金・私的年金・保険金も財産分与の対象となり、将来的に支払いが確定されている退職金・保険金は分与が必要です。趣味で集めている美術品や、ジュエリー類も対象に含まれるほか、住宅ローンや借金などの消極財産も分与の対象となります。

財産分与の対象外

財産分与の対象外となるのは、特有財産と呼ばれる、結婚前から所有している財産です。例えば、結婚前からある家財道具や貯蓄は、個人の所有物とみなされます。結婚前からある借金についても個人の責任で、夫婦で責任を負う必要はありません(カードローンや奨学金の返還など)。また、結婚後でもギャンブルなどでつくった個人の趣味や浪費による借金は、個人の責任です。さらに、結婚してから父母から贈与された財産や、相続した財産に関しても、同じく特有財産として扱われます。

財産分与の分割割合

財産分与の分割割合は、夫婦の共有財産のトータルコストを出したうえで決めていきます。貢献度によって分割割合を決めるのが一般的です。しかし、基本的には専業主婦でも2分の1を請求するケースが増えています。裁判で認められる割合としては、3~5割が多い傾向です。

住宅ローンがあるときにチェックしておくこと

(1)住宅ローンの名義・残高

離婚の際、購入した家の住宅ローンがあるときまず確認しなければならないのが、住宅ローンが誰の名義になっているかです。それによって誰にローンの支払い義務がある状態なのかを確認します。おおよそ以下のケースが多いと考えられます。

  • ケース1 夫または妻の単独名義
  • ケース2 夫または妻の単独名義だが、名義人でない方が連帯保証人になっている
  • ケース3 夫と妻の共有名義

住宅ローンの支払い義務はローンの名義人にあります(家の名義人とは別になりますので混同しないよう注意しましょう)。また、連帯保証人は、ローン名義人の支払い能力がなくなった際に名義人に代わって返済を行うことになります。夫と妻の共有名義の場合、どちらにも返済の義務があります。ローン返済中に共有名義を単独名義に変更することは非常に難しいので、トラブルになる前にぜひ当社までご相談ください。

次に住宅ローン残高の確認です。償還表で確認するか、またはお借入をしている金融機関へ問い合わせると教えてもらえます。この名義とローン残高については、今後家を売却する場合、またはどちらかが家に住み続ける場合にも必ず必要になりますので、必ず確認しましょう。

(2)現在の住まいの価値

ローンの残高が分かったら、財産分与のために不動産の価値を換算することが必要です。なぜ不動産査定が必要かといいますと住宅ローン残高と不動産査定額、どちらが高いかによって事情が変わってくるのです。


残った住宅ローンの問題を解決するには、以下の2つの方法が考えられます。

  1. 家を売却して住宅ローンの返済に当てる場合
  2. どちらかが住み続けて住宅ローンを継続して支払う場合

1.家を売却して住宅ローンの返済に当てる場合

家の査定額がローン額を上回っているか下回っているか

不動産会社の査定額を基準に、アンダーローンかオーバーローンかを見極めます。アンダーローンとは、評価額よりも借入残高が少ないことを指し、オーバーローンは評価額よりも借入残高が多いことを指します。ローンが残っている場合、評価額からローン残高を引くと、財産の評価ができるでしょう。評価時期まで支払った元金充当分も、財産分与として考えるケースがあります。

・アンダーローンの場合
アンダーローンの場合は、売却して住宅ローンを完済しても利益が残るので、その利益を二人で折半、もしくは協議で決めた割合で分けることができます。

・オーバーローンの場合
不動産を売却しても、不足額の住宅ローンが残ることになるため、どちらがローン返済を続けていくか等、考えないといけません。

2.どちらかが住み続けて住宅ローンを継続して支払う場合

・ケース1 ローン債務者が夫で、夫が住む場合
例えば、債務者が夫で夫が住み続ける場合は、ローンの名義を変更する必要がありません。分与の差額があるときは、差額分を現金などで妻に支払うことになります。基本的には、所有権を取得した夫がローンの残りを支払い、差額があるときだけ妻に分与する流れです。万が一、評価額よりもローンが大きい場合は、分与の差額を妻が夫へ支払う必要があります。

・ケース2 ローン債務者が夫で、妻が住む場合
債務者が夫で、妻が住み続ける場合は、ローンの名義を変更します。ただし、支払い能力が問われるため、債権者の承諾が得られず、変更できないケースが少なくありません。

・ケース3 共有名義でローンを借りている場合
共有名義の場合、両方にローンの返済義務も残り、そのままの状態だとその不動産にかかる税金をどちらが支払うかなどのトラブルになる可能性があります。また、どちらかの返済が滞った場合は、もう一方に返済負担がかかってしまうことになります。

共有名義を解消して単独名義にするには、他の金融機関から住宅ローンを借り換えるという方法があります。住み続ける人の名義に変えるために金融機関へ相談し、住宅ローンの借り換えを行った上で、単独名義に変えることで解決出来ます。但し、住宅ローン残高が高額な場合、年収によっては借り換えの審査に通らないケースがあり、名義変更が出来ないこともあります。そうなると、1.売却するしか方法がなくなります。築年数が浅いほど住宅ローン残高が高額なことが多いので、売却できたとしても自己資金(手出し金)が必要になることもありますので、離婚協議の中でその負担割合なども取り決めを行う必要があります。

中には、離婚後も共有名義のままの方もいらっしゃいますが、下記のリスクがあることを知っておいてください。

  1. 借入先の金融機関から一括返済を求められることがある。
  2. 新たに住宅ローンを組みたいときに組めない。
  3. 主債務者(前夫または前妻)が支払遅滞となった場合、連帯債務者に請求がくる。
  4. 上記の③の場合で連帯債務者も遅滞した場合、個人信用情報機関へ遅滞の情報が登録され、以後の新規借入に悪影響を及ぼす。
  5. 返済が不可となった場合、抵当権者から抵当権を実行され、裁判所に申立をされた上で、競売となる。

住宅ローンが支払えない場合は任意売却を

家を売却したいのに住宅ローンが支払えない場合は、競売にかけられる前に金融機関と相談して任意売却を検討しましょう。なぜなら、競売よりも任意売却のほうが高く売却できる可能性が高いからです。少しでもローンを減らす工夫を検討しましょう。ローンの残りを一括で返す一般売却と異なり、任意売却は住宅ローンの分割返済を交渉できます。手元にお金がない場合は、任意売却で残ったローンを財産分与することも方法の一つです。

財産分与・住宅ローン・不動産売却については当社にご相談を

財産分与のときに住宅ローンが残っていると、ローンの残りをどうしたらいいのか不安になってしまう人は多いかもしれません。離婚時の財産分与・住宅ローンでお困りの方は、プラステートまでご相談ください。当社では、財産分与で住宅ローンが残っているときの対応について、提携している弁護士とともにアドバイスをさせていただきます。不動産の査定や売却など、最後までしっかりとサポートいたしますので、お困りの際はぜひお声がけください。

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長崎県内(長崎市・諫早市・東長崎地区・大村市・長与・時津)で不動産売却・購入をお考えならプラステートにおまかせください。売却成約率100%、特に不動産買取には自信がありますのでお気軽にご相談ください!また、売却に関する税金、登記変更や権利関係、相続による遺産の分割や離婚による財産分与や住宅ローンについて、境界や測量に関してなど、不動産にまつわるお悩みは何でもご相談ください。当社では各専門家(弁護士、司法書士、行政書士、土地家屋調査士、税理士)と提携し、プラステートが窓口となってワンストップサービスをご提供し全力でサポートします。その他にも遺品整理、残置物処分、引越しなどについても提携業者がおりますので安心してご相談ください。

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