同じ土地でも査定価格が異なる理由

皆様が不動産売却を検討される際、まず所有の土地物件の相場がいくらかをお考えかと思います。土地価格は常に変動しており、これといって決まっているものではありません。土地価格の相場を調べるに当たっては要素となる5つの価格があり、実際の取引価格（実勢価格）のほか、国や自治体等が調査・公表する「公示地価」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」があります。これらの価格を土地の売買時の目安として使用します。

実勢価格・公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額とは

実勢価格とは

実際に取引された土地の価格

実勢価格は、実際の取引価格であり、土地を売買する際の時価の目安になります。土地の売却や購入を検討する際には、実勢価格だけでなく、公示価格や相場なども確認する必要があります。
※実際の土地取引では、売り手と買い手の事情において価格が決まるため、相場から離れた価格になることがあります。

公示地価（公示価格）とは

国が公表する土地の目安価格

公示地価（公示価格）は、国土交通省が標準地として選定した土地の1月1日時点における1㎡あたりの更地の価格です。毎年3月に公表され、一般の土地取引の目安や、公共用地の取得価格算定の基準とされます。
※標準地は、都市計画区域や土地取引が活発な地域が選定されます。1つの調査地点に、2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定評価した結果をもとに審査・決定するため、実勢価格に近似な土地の目安価格となります。

基準地価とは

都道府県が調査した土地の目安価格

基準地価は、都道府県が選定した基準地の7月1日時点の1㎡あたりの更地の価格を調査したものです。毎年9月下旬に公表されます。公示価格とともに、実勢価格に近似した地価として、土地価格の目安として利用されています。
※基準地価は、都市計画区域外も含まれるため、都市の郊外の土地価格もわかり、公示地価を補完する役割があります。調査時点の違いから、公示地価と基準地価の比較によってある程度地価の変化を見ることができます。

路線価とは

国税庁が調査した土地価格

路線価とは、国税庁が毎年1月1日時点における主要路線（道路）に面した宅地等の1㎡あたりの評価額です。毎年7月に公表されます。その年に発生した相続や贈与における宅地等の評価については、その年の1月1日時点における路線価が適用されます。調査地点は約32万9000点に上り、売買実例価格、公示地価、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等をもとに国税局長が評定します。
※路線価は、1年間の地価変動などを考慮して公示地価の8割程度の水準で定められています。路線価による評価額を1.25倍にすると実勢価格の目安になります。

固定資産税評価額とは

市区町村が不動産ごとに評価額を算出したもの

固定資産税算定の基準とするため、市区町村が公示価格や不動産鑑定評価額の7割を目途として算定します。評価額は、3年に一度、評価替え（次回は令和3年）が行われます。
※評価替えのない年であっても「宅地にかかる負担調整措置」や「新築住宅の軽減措置」の終了などによって、課税標準額が変われば税額が上がることがあります。

★公示地価・基準地価・路線価とはすべて公的機関が公表している土地の値段になります。

公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額の違い

事項	公示地価	基準地価	路線価	固定資産税評価額
評価時点	毎年1月1日	毎年7月1日	毎年1月1日	基準年度の 前年1月1日
公表時期	毎年3月	毎年9月	毎年7月	毎年、納税通知書 を送付
地価の水準	実勢価格に近似	実勢価格に近似	公示地価の8割	公示地価の7割
調べる方法	国土交通省HP 「地価公示・都道府県地価調査」		国税庁HP「路線価図・評価倍率表」	・納税通知書 ・固定資産税評価証明書 ・固定資産課税台帳の閲覧