相続した不動産の売却手続きの流れ

不動産の相続は多くの人が経験するものです。

• 実家を相続することになったけど、どうしたらいいのかわからない。
• 住んでいた家を売るべきか、所有し続けるかも決めかねている。
• とりあえず放置している。

という悩みを持つ人もいらっしゃると思います。
しかし、手続きが面倒だからといってそのまま放置しておくのは避けるようにしましょう。不動産は所有しているだけで税金がかかってしまうためです。長崎のプラステートでは、専門家とのワンストップ対応で相続した不動産の売却手続きをサポートさせていただきます。

相続した不動産の売却 大まかな流れ

亡くなった家族が住んでいた家などの不動産を相続、売却する場合、他の財産と同様に順を追って手続きを進めていくことになります。ここでは、大まかな流れを解説します。

※すぐに不動産を売却する場合であっても、相続登記は必須です。
※不動産会社に依頼する時点では、必ずしも相続登記が完了している必要はありません。

（1）相続する財産・相続人を確認

相続の手続きにおいて最初にやるべきことは、遺言書の確認、相続人の調査、遺産の確定です。お客様ご自身だけで全てをこなすのはかなり難しいので、税理士や司法書士など相続に精通した専門家に相談されることをおすすめします。プラステートではそういった専門家と提携していますのでワンストップでの対応が可能です。まずは相続した不動産の査定からお任せください。

・遺言書の確認

亡くなった人＝被相続人が生前に遺言書を書いていたかどうかは必ず確認しましょう。遺言書に何が書かれていたかによって、その後の手続きが大きく変わってくるためです。事前に遺言書の有無を確認できているのかが理想ですが、そうでない場合も多いです。仮に、遺言書が見つかった場合でも、勝手に開けてはいけません。裁判所による検認を経て、遺言書に不審な点がないか確認しないといけないためです。

また、生前に公正証書遺言を作成していた場合は、公証役場に出向きましょう。「公正証書遺言検索システム」を使えば、全国の公証役場で作成された遺言公正証書に関するデータが閲覧できます。加えて、自筆証書遺言保管制度を用いて、法務局に遺言書を預けているケースもあります。思い当たる節があるなら、最寄りの法務局に出向き、遺言書情報証明書の交付を請求しましょう。これらの場合は、自宅や貸金庫で遺言書が見つかった場合と違い、裁判所による検認は不要です。

・法定相続人の調査・確定

遺言書が見つかった場合は、その内容に従って手続きを進めます。一方、見つからなかった場合は、誰が相続人となるのかを確定しなくてはいけません。そこで、被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本や除籍謄本を取得し、親・兄弟姉妹・子・認知している子・養子など、親族関係となる人の洗い出し作業を行います。この作業を経て法定相続人を確定させますが、家族のうち、誰が法定相続人になるのかについてもルールがあるのです。

まず、配偶者は常に法定相続人になります。続いて、子どもがいる場合は子ども（孫・ひ孫）、子どもがいない場合は直系尊属（両親・祖父母）、子どもも直系尊属もいない場合は兄弟姉妹（もしくは甥・姪）が相続人になる仕組みです。法定相続人が確定したら、次は相続財産の調査に移ります。この時重要なのはプラスの財産（資産）とマイナスの財産（負債）の両方を調べることです。プラスの財産の例としては、預貯金、不動産、株式などの有価証券、ゴルフ会員権、宝石、貴金属などがあります。一方、マイナスの財産の例としては住宅ローン、カードローンなどの借金、未払いの税金などがあります。

（2）必要書類を準備する

一般的に必要になるのは以下になります。

• 相続人全員の戸籍謄本（被相続人が亡くなった日付以降のもの）
• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人の戸籍謄本（出生時から死亡時まで）
• 被相続人の住民票の除票（本籍記載のあるもの）
• 遺言書もしくは遺産分割協議書
• 対象不動産の登記事項証明書
• 不動産を相続する人の住民票
• 固定資産評価証明書
• 相続人全員分の住民票の写し

遠方に住んでいる家族から送ってもらわないといけない書類も多いため、早いうちから準備を始めましょう。

（3）遺産分割協議

法定相続人と相続財産が確定したら、遺産分割協議に進みます。これは、相続人間での遺産の取り分を決める話し合いのことです。相続人全員の同意が得られれば、遺産分割協議書を作成し、相続人すべてが署名捺印を行います。

（4）相続登記（相続不動産の名義変更）

ここまで来て、ようやく相続した不動産の名義変更に移れます。司法書士などの専門家に依頼することが多いですが、自分で済ませることも可能です。また、相続登記は3年以内での完了が義務化されています。※相続登記の義務化（2021年4月参議院本会議で成立）：これまで任意となっていましたが、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記が必要になります（被相続人が亡くなった日から3年以内ではありません）。もし３年以内に相続登記をしなかった場合は、10万円以下の過料が課されます。

（5）不動産の査定・売却

不動産仲介会社に相続した不動産の査定依頼をおこないます。査定方法には訪問査定・机上（簡易）査定と２種類がありますので、相続手続きの進捗状況に合わせて依頼しましょう。不動産を売却する際には不動産会社が直接引き取る「買取」という方法と、不動産会社に依頼して買主を見つけてもらう「仲介」という方法があります。プラステートでは、相続した不動産の売却について、提携している専門家とともにアドバイスをさせていただきます。

（6）相続税の申告・納付

締めくくりとして、相続の発生から10カ月以内に相続税の申告・納付を行います。期限に間に合わなかったり、本来の納税額より申告額が少なかったりすると、延滞税や加算税がかかるので注意してください。

不動産を売却するには相続登記が必要

上述の通り、相続した不動産は持ち続けていると固定資産税がかかるため、放置するのは得策ではありません。その場合は売却をおすすめいたします。
相続した不動産を売却する場合、登記を済ませなくてはいけません。そもそも、不動産に関する権利は、登記をしなければ第三者に対して主張（対抗）できない決まりになっているからです（民法第177条）。相続した不動産を売却したい場合、相続人が所有者であることを第三者に対して主張できる形にしておかないといけません。このため、仮に相続してすぐに売却する場合であっても、相続登記は必須です。

なお、不動産仲介業者に依頼する時点では、必ずしも相続登記が完了している必要はありません。仲介業者が買主を探している間に同時並行で相続登記を進める形を取ることも往々にしてあります。

不動産を相続した場合にかかる税金

相続税

相続税は、文字通り「財産を相続した場合に課せられる税金」です。なお、実際の相続税の金額は、相続財産全体の金額、法定相続人の数、さまざまな控除制度や特例を踏まえて計算するので、一概にいくらかかる、とは言えません。ここで重要になるのが、不動産をはじめとした財産の相続税評価額です。正確に相続税の額を知るためには、まず正確な相続税評価額を確定させることが大事ですが、かなり複雑な内容も含むので、自分で調べるのは現実的ではありません。税理士などの専門家に相談しましょう。

固定資産税

一方、相続した不動産を持ち続ける場合、固定資産税がかかります。これは、毎年1月1日時点での土地・建物などの固定資産の所有者に対して課せられる税金です。実際は、所有者のところに毎年地方自治体から送られてくる納付書を使って支払います。

（最終更新日：2021年12月21日）

相続した不動産でお困りの場合は当社へ！

不動産を相続した場合、自分たちで住むのか、それとも売却するのかはその時々の状況に応じて選ぶことができます。まずは相続税の申告・納付を10カ月以内に済ませましょう。その後、3年以内に相続登記を完了させる必要があります。これらの手続きは、専門的知識がないと対応できない部分も多く、費用と時間がかかってしまい、自分1人でこなすのは大変です。やはり、専門家に相談する前提で動きましょう。相続した不動産売却の相談は各専門家との提携でワンストップの対応ができるプラステートにお任せください。